Piața imobiliară din România are o evoluție dinamică, iar migrarea forței de muncă și dezvoltarea economică au determinat creșterea numărului de persoane care intenționează să închirieze un apartament în ansambluri imobiliare din oraș, din regiune ori chiar din altă parte a țării, unde urmează să-și desfășoare activitatea profesională.
Vă prezentăm cele mai importante detalii despre contractul de închiriere a unui apartament, pentru a fi bine informați atunci când începeți un asemenea demers.
Ce reprezintă contractul de închiriere
În termeni juridici, contractul de închiriere se numește și contract de locațiune. După Codul Civil al României, contractul de locațiune reprezintă documentul oficial prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.
Obligativitatea legală a întocmirii contractului de închiriere este susținută de faptul că acesta reprezintă o garanție certă împotriva neregulilor și abuzurilor ce pot apărea între părți.
Contractul de închiriere trebuie semnat înainte de începerea efectivă a locațiunii propriu-zise. Documentul este acceptat de cele două părți, sub semnătură privată. În plus, se recomandă autentificarea la notariat și înregistrarea contractului la ANAF, pentru o siguranță sporită în cazul disputelor privind plățile și daunele. Înregistrarea la ANAF conferă contractului calitatea de titlu executoriu, astfel că recuperarea unor sume de bani datorate de locatar se realizează mai ușor.
Ce conține contractul de închiriere
Documentul oficial care atestă închirierea unei proprietăți, în acest caz a unui apartament, trebuie să conțină datele despre părțile contractuale, durata contractului și clauzele prin care sunt stabilite drepturile și obligațiile pe care le au locatorul și locatarul.
Care sunt obligațiile pe care le are proprietarul (locatorul)
Obligațiile proprietarului sunt următoarele:
- să predea locuința, împreună cu toate accesoriile sale, într-o stare corespunzătoare utilizării sale;
- să efectueze toate reparaţiile necesare pentru menţinerea proprietății într-o stare bună pe toată durata închirierii;
- să asigure „liniștita și utila folosință” a bunului pe tot parcursul închirierii, evitând orice ar putea împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă (cum ar fi vizitele neanunțate, în prezența sau absența chiriașului);
- să garanteze contra tuturor viciilor imobilului care împiedică sau diminuează utilitatea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului de închiriere: acesta poate fi obligat, astfel, să suporte despăgubiri pentru prejudiciile cauzate asupra vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a chiriașului/chiriașilor.
În termen de 30 de zile, proprietarul locuinței are obligația să declare la ANAF veniturile din chirii pe care estimează că le va obține în baza contractului de închiriere. El va completa o declarație unică, pe care fie o va depune personal la sediul ANAF sau online. În cazul în care a fost depusă deja declarația unică, va completa o declarație rectificativă, prin care va adăuga la informațiile anterioare veniturile estimate din chirii.
Care sunt obligațiile pe care le are chiriașul (locatarul)
Obligațiile chiriașului sunt următoarele:
- să plătească chiria în condițiile stabilite prin contract;
- să achite cheltuielile generate de utilizarea locuinței ( întreținere, lumină, cablu, internet etc.), în afara cazului în care acestea au fost deja incluse în costul chiriei (fapt ce trebuie stipulat în contract);
- să folosească apartamentul cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite;
- să remedieze defecțiunile care rezultă din folosinţa obişnuită a bunului închiriat (apartament) și să informeze proprietarul despre necesitatea lucrărilor de reparații;
- să permită vizitarea apartamentului de către proprietar, precum şi de către persoanele care doresc să-l cumpere sau să-l închirieze;
- să restituie apartamentul în momentul încetării contractului de locațiune (exact cum era în starea inițială, exceptând daunele survenite din cauza vechimii).
Cum se reziliază un contract de închiriere
Cea mai simplă modalitate de reziliere a contractului de închiriere este împlinirea termenului înscris în contract. Dacă sunt situații în care chiriașul sau proprietarul solicită rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit prin contract, trebuie luate în considerare mai multe variante:
- dacă perioada valabilității contractului este determinată, contractul nu se poate rezilia mai devreme decât prin acordul părților;
- în cazul în care contractul de închiriere este încheiat pe o perioadă nedeterminată și prevede un termen de preaviz, acesta trebuie respectat de ambele părți;
- dacă contractul este încheiat pe o perioadă nedeterminată, fără termen de preaviz, se transmite o notificare scrisă prin care se solicită încetarea contractului de închiriere pentru apartamentul respectiv și data de la care se dorește acest lucru;
- rezilierea contractului poate fi solicitată de proprietar pentru neplata chiriei, caz în care proprietarul va reține garanția achitată de chiriaș la semnarea contractului de închiriere;
- rezilierea contractului poate fi solicitată de chiriaș pentru nerespectarea de către proprietar a obligațiilor stipulate prin contract.
Colaborarea cu o agenție imobiliară pentru contractul de închiriere apartament
Pentru că închirierea unui apartament reprezintă o activitate complexă, care necesită timp și cunoștințe de specialitate, se recomandă colaborarea cu firme care au experiență în domeniul imobiliar, legal și administrativ, cunosc zona unde se intenționează închirierea și au expertiză în relația cu autoritățile fiscale.
Astfel, o agenție imobiliară din Sibiu, Cluj sau Brașov reprezintă cea mai bună variantă pentru închirierea unui apartament în orașele respective și pentru realizarea formalităților necesare: contract de închiriere, vizionări și revizii, evaluări și consultanță imobiliară.
Pentru un proprietar ce deține mai multe apartamente pe care intenționează să le închirieze, se recomandă să apeleze la servicii de property management, prin care agenția imobiliară se ocupă nemijlocit de toate activitățile în relaţia cu chiriaşii: promovarea proprietăţii, respectarea legislației şi a reglementărilor de urbanism, întocmirea actelor necesare închirierii, colectarea chiriei, reparaţiile şi mentenanța, rezolvarea solicitărilor formulate de chiriași pe durata derulării contractului de închiriere.