Vestea bună este că dacă deții un imobil ipotecat, acesta poate fi înstrăinat cu ajutorul băncii. Există însă anumite reguli de care să ții cont și proceduri pe care trebuie să le urmezi pentru a-l putea vinde. Citește în continuare articolul nostru pentru a afla care sunt pașii necesari de urmat și în ce condiții poți scăpa de ipoteca imobiliară.
Ce este ipoteca imobiliară?
Ipoteca imobiliară este o formă de garanție prin care un debitor se angajează să își îndeplinească obligațiile față de creditorul său prin încheierea unui contract ipotecar. Un imobil mai poate fi ipotecat și ca o garanție pentru plata unui anume împrumut obținut pe cale legală. Înscrierea casei sau apartamentului în cartea funciară este momentul care marchează constituirea ipotecii. Imobilul poate fi ipotecat per ansamblu, dar este posibilă și ipotecarea unei cote-părți asupra căreia deții drepturi.
Este important de știut și faptul că ipoteca poate fi extinsă inclusiv asupra construcțiilor și îmbunătățirilor aduse clădirii, chiar dacă acestea au survenit după momentul constituirii ipotecii. În mod legal, poți ipoteca următoarele:
- Un imobil cu accesoriile sale
- Uzufructul asupra respectivului imobil împreună cu accesoriile sale
- Cotele-părți deținute din dreptul asupra imobilului în cauză
- Dreptul de superficie (dreptul de folosire al terenului altcuiva pentru diverse construcții)
De asemenea, dacă este vorba despre o clădire ce urmează a fi construită, ipoteca poate fi înscrisă provizoriu în cartea funciară, conform legii.
Care sunt actele necesare pentru semnarea contractului de ipotecă?
Pentru a încheia un contract de ipotecă în fața unui notar public autorizat, debitorul și creditorul ipotecar trebuie să prezinte, după caz, următoarele acte:
- Act de identitate
- Certificat de căsătorie
- Actele de proprietate ale imobilului în cauză (contract vânzare-cumpărare, contract de donație, titlu de proprietate, certificat de moștenitor, autorizație de construire, etc.)
- Certificat de atestare fiscală
- Încheierea de intabulare a dreptului de proprietate
- Acordul băncii
- Acordul concedentului (dacă imobilul se află pe un teren concesionat)
Contractul de ipotecă este actul în care sunt stabilite condițiile creditului ipotecar obținut. Ipoteca imobiliară poate fi radiată în anumite condiții, pe care ți le vom enumera mai jos.
Cum poate fi radiată ipoteca imobiliară?
Ipoteca imobiliară poate fi stinsă dacă bunul ipotecat dispare în totalitate sau prin radierea ipotecii din cartea funciară. Cauzele care pot conduce la acest rezultat sunt următoarele:
- Obligația principală este stinsă, prin orice mijloc legal
- Îndeplinirea evenimentului care conduce către radierea ipotecii
- Neîndeplinirea evenimentului care a condus la obligația garantată/ipotecă
- Dobândirea bunului grevat de către creditor
- Renunțarea creditorului la ipoteca în cauză
- Alte situații prevăzute de lege
Părțile pot conveni ca ipoteca să nu fie radiată în cazul îndeplinirii sau neîndeplinirii evenimentului de la punctele 2 și 3. Ipoteca poate fi, în schimb, folosită pentru a garanta o altă obligație determinată, atât timp cât drepturile dobândite anterior nu sunt afectate.
Cum vinzi un imobil ipotecat?
Atât creditorul, cât și debitorul au dreptul de a vinde o locuință ipotecată în condițiile în care se impune executarea silită sau dacă debitorul alege să își schimbe locuința. Ai mai multe opțiuni la îndemână dacă îți dorești să vinzi o casă ipotecată:
- Unirea a două credite ipotecare sau așa-numitul „contract de tip punte” este cel oferit de bancă în cazul în care îți dorești să îți schimbi locuința dintr-un imobil ipotecat într-o altă locație pe care urmează să o cumperi. Vei plăti astfel o singură rată pentru ambele credite ipotecare cu o valoare mai mare decât cea inițială. Această soluție ți se potrivește dacă vrei să te muți într-un timp scurt și nu ai suficient timp la dispoziție pentru a vinde casa anterioară mai întâi.
- Transferarea datoriei implică găsirea unui cumpărător care este dispus să achiziționeze casa, acceptând să plătească datoria rămasă către creditor. Transferi astfel obligația plății creditului ipotecar unui nou proprietar. Pentru a face acest lucru ai însă nevoie de acordul băncii, deoarece există mai multe operațiuni ce trebuie efectuate.
- Plata anticipată a creditului este metoda utilizată cel mai des de către proprietarii imobilelor ipotecate. În acest caz, ești nevoit să găsești un cumpărător care să îți vireze întreaga sumă pentru casa pe care dorești să o vinzi. Cu o parte din această sumă vei putea astfel să rambursezi creditul pe care îl datorai băncii.
- O altă metodă pentru a vinde o casă ipotecată este anularea contractului de ipotecă. Poți solicita acest lucru băncii, însă condiția este ca tu să vinzi imobilul la un preț care să îți poată acoperi datoria. În caz contrar, vei fi nevoit să plătești restul de credit rămas din bani proprii, pe lângă costurile suplimentare necesare anulării contractului de ipotecă.
Nu uita că banca are dreptul legal de a nu fi de acord cu înstrăinarea unui imobil ipotecat. Obține mai întâi acordul de înstrăinare înainte de a urma alte demersuri în vederea vânzării unei case ipotecate.