La suprafață pare că industria agricolă este în decădere dacă stăm să ne gândim că tot mai mulți săteni și-au vândut terenurile extravilane investitorilor sau statului. Creșterea inflației, mai ales pe timpul pandemiei de COVID-19, a obligat vechii muncitori de pământ să găsească soluții rapide de a câștiga un ban care să le ofere o viață mai bună.
Dar agricultura se menține constantă, având în vedere un nou stil de viață pe care-l adoptă societatea consumeristă – sustenabilitatea și consumarea produselor bio. Pentru a îndeplini criteriile sustenabilității, din ce în ce mai mulți oameni caută să devină producători, mai întâi locali, iar dacă au succes, să se extindă la nivel național. Astfel, vânzarea terenurilor extravilane este în creștere precum și producătorii agricoli sau investitorii în agricultură sunt tot mai numeroși.
Dacă ai un teren extravilan în proprietate, iată care sunt condițiile de vânzare reglementate prin lege și actele necesare pe care trebuie să le pui la îndemâna cumpărătorilor. Mai mult, îți prezentăm o serie de sfaturi ca vânzarea terenului extravilan să fie mai ușoară și rapidă.
Reguli de vânzare a terenului extravilan
Față de vânzarea unui teren intravilan sau a unei locuințe în construcție, pentru vânzarea terenului extravilan, proprietarul de drept trebuie să completeze o cerere la primăria pe raza administrativă în care se află terenul. Un teren extravilan agricol se află în afara localității, iar uneori chiar între două localități, așa că trebuie să fii atent la ce instituție a fost înregistrată prezența terenului. Prin completarea cererii, proprietarul de drept va primi permisiunea afișării ofertei de vânzare pentru înștiințarea preemptorilor.
Preemptorul este acea persoană care beneficiază de dreptul de preempțiune specificat în lege și se referă la statutul său de favorit în calitate de cumpărător al unui bun. În cazul nostru, al terenului extravilan agricol. Astfel, preemptorul trebuie înștiințat de scoaterea la vânzare a terenului agricol pentru a se bucura de dreptul de întâietate.
Dreptul de preempțiune este stabilit prin Codul Civil și Legea nr. 17/2014 actualizată, completată și modificată prin care se dorește protejarea unor bunuri esențiale care ridică economia statului, cum ar fi: terenurile cu potențial agricol importante la nivel național, precum și a celor de interes public, istoric sau cultural.
Acte necesare pentru vânzarea terenului extravilan
Cererea înregistrată la primăria locală trebuie să includă o serie de documente importante:
Fotocopie după cartea de identitate, certificatul de naștere sau orice document care atestă identitatea legală a proprietarului;
- Fotocopie a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânnzare. În funcție de modul prin care ai intrat în proprietatea terenului extravilan (vânzare-cumpărare, donație, moștenire), trebuie să prezinți aceste documente;
- În condițiile în care terenul extravilan este înscris în sistemele de cadastru și carte funciară, trebuie să prezinți un extras al acestor două sisteme eliberat cu cel puțin 30 de zile înaintea afișării ofertei de vânzare;
- În cazul în care ai utilizat terenul extravilan în calitate de persoană juridică, adică ai desfășurat activități comerciale, trebuie să prezinți o fotocopie a certificatului constatator de la registrul comerțului;
- În cazul în care terenul extravilan se află în proprietatea unei societăți, trebuie să prezinți actele de acord comun privind: hotărârea adunării generale a asociaților, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, în funcție de fiecare formă judiciară;
- Certificat de atestare fiscală emis de primărie;
- Alte documente doveditoare de care vei fi înștiințat de primărie pentru completarea dosarului, după fiecare caz.
În decurs de cel puțin o zi (24 de ore) de la înregistrarea cererii, administrația locală este obligată conform legislației să afișeze public oferte de vânzare a terenului extravilan la sediul său sau pe site-ul oficial pentru o perioadă de cel puțin 45 de zile lucrătoare. Acest interval oferă preemptorilor timp la dispoziție pentru a-și manifesta interesul față de cumpărarea terenului extravilan. Preemptorul trebuie să comunice și să-și înregistreze interesul la sediul administrației locale unde a fost afișată oferta de vânzare.
Mai mult, primăria este obligată să îndeplinească o serie de acțiuni privind publicarea ofertei de vânzare, precum: în termen de trei zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, trebuie să transmită oferta de vânzare mai departe la Ministerul Agriculturii, Dezvoltării Rurale și autorităților teritoriale. După ce oferta de vânzare primește cereri de cumpărare din partea preemptorilor sau altor persoane interesate, administrația locală va trebui să facă vizibilă acceptarea cererii de cumpărare din partea proprietarului de drept în termen de 24 de ore. Acest lucru trebuie comunicat și celor trei instituții publice amintite anterior: Ministerului Agriculturii, Dezvoltării Rurale și structurilor teritoriale.
Sfaturi pentru vânzarea terenului extravilan agricol
Primul aspect pe care trebuie să-l ai în vedere este alegerea preemptorului cu respectarea rangului prioritar (în funcție de legătura de rudenie, asociați etc.) și a condițiilor privind oferta de preț comunicată de fiecare parte interesată. Dacă ofertele de preț nu se încadrează în doleanțele tale, va trebui să găsești o altă opțiune de alegere a viitorului proprietar.
De obicei, dacă mai mulți preemptori sunt interesați de cumpărarea terenului extravilan, se va realiza un concurs care va delimita „câștigătorul” în funcție de următoarele reguli:
- Contractul de vânzare-cumpărare se va încheia cu titularul dreptului legal de preempțiune, dacă acesta se află în concurs cu titulari ai dreptului convențional de preempțiune;
- Contractul de vânzare-cumpărare se va încheia cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător datorită mai multor factori, dacă există mai mulți titulari ai dreptului legal de preempțiune;
- Dacă bunul este unul imobil, contractul de vânzare-cumpărare se va încheia cu titularul dreptului convențional de preempțiune angajat în cartea funciară;
- Dacă bunul este unul mobil, contractul de vânzare-cumpărare se va încheia cu titularul dreptului convențional de preempțiune înscris cu data certă cea mai veche.
Ca să simplifici procesul de alegere a preemptorului, poți să-i întrebi pe aceștia care-s planurile și activitățile pe care vor să le întreprindă odată cu achiziționarea terenului extravilan.
Mai mult, poți apela la un consultant specializat care să se ocupe de negocierea procesului de vânzare-cumpărare. Un consultant poate să-ți ofere sfaturi și opțiuni despre care variantă ți-ar aduce un câștig mai mare sau care se apropie, cel puțin, de profitul pe care vrei să-l atingi în urma vânzării. Totodată, acesta te poate ajuta cu pregătirea documentelor necesare înainte de înregistrarea ofertei de vânzare, dar și după încheierea acordului de vânzare-cumpărare.