Atunci când vrei să vinzi apartamentul în care locuiești sau pe care îl ai în proprietate, primul lucru la care te gândești este să obții un preț avantajos și să rezolvi tranzacția într-un timp cât mai scurt.
Acest lucru este posibil dacă apelezi la consultanță imobiliară și parcurgi pașii indicați, mai ales în ceea ce privește realizarea dosarului cu documente necesare pentru finalizarea procesului de vânzare a locuinței respective.
Perioada obișnuită pentru finalizarea unei tranzacții imobiliare de vânzare-cumpărare apartament este de 3-4 zile, iar în regim de urgență se poate încheia în 2 zile. Cele două părți contractuale (vânzătorul și cumpărătoul sau rerezentanții lor legali) se prezintă la un notar public cu drept de practică pe teritoriul României și acesta realizează documentația oficială corespunzătoare, pe baza actelor pe care i le pui la dispoziție.
Iată care sunt actele de care ai nevoie și detaliile pe care trebuie să le ai în vedere, ca să nu întâmpini greutăți sau întârzieri:
Carte de identitate
Asigură-te că buletinul este în perioada de valabilitate și că îl ai la tine atunci când mergi la notar să semnezi contractul de vânzare a apartamentului. O carte de identitate expirată sau deteriorată va cauza amânarea încheierii tranzacției, pentru că va trebui să obții una nouă, acceptată la cabinetul notarial.
Act de proprietate asupra apartamentului
Ai nevoie să faci dovada că ești proprietar al apartamentului, de aceea trebuie să prezinți unul dintre următoarele documente:
- contract de vânzare-cumpărare;
- contract de donație;
- decizie civilă definitivă și irevocabilă;
- hotărâre judecătorească de divorț;
- titlu de proprietate;
- certificat de moștenitor, obținut în urma succesiunii la notar și intabulat în cartea funciară.
Certificat fiscal
Este vorba despre un act eliberat de Administrația Finanțelor Publice locale unde s-a achitat până la perioada prezentă impozitul anual pentru apartamentul care urmează să fie vândut. Prin acest certificat proprietarul trebuie să facă dovada faptului că și-a achitat la zi obligațiile către stat.
Dacă apartamentul se află în coproprietate, se va emite câte un certificat fiscal pentru fiecare dintre proprietari. Obținerea unui certificat fiscal se poate realiza prin depunerea unei cereri la registratura organul fiscal competent. Cererea poate fi trimisă prin scrisoare recomandată sau poate fi înregistrată online prin Spațiul privat virtual.
Trebuie să depui din timp cererea, pentru că durează 3 zile lucrătoare până obții certificatul solicitat, care este valabil pentru o perioadă de 30 de zile de la data eliberării.
Documentație cadastrală (cadastru și intabulare)
Aceste documente sunt obligatorii la vânzarea unui apartament și ele trebuie să fie realizate de experți cadastrali autorizați, care sunt listați online, cu toate detaliile de contact, pe site-ul actualizat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Onorariul expertului autorizat pentru obținerea documentației cadastrale depinde de mărimea apartamentului și se încadrează între 400 de lei pentru un apartament cu 2 camere. până la 500 de lei în cazul apartamentelor cu 4 camere. La aceste sume se adaugă taxa de 120 de lei către Oficiul Cadastral și de Publicitate Imobiliară (OCPI) de la nivel local.
Documentația cadastrală se eliberează în 18 zile, iar dacă plătești în regim de urgență sunt tarife duble, care pot să ajungă la 1200 de lei, și obții actele necesare în doar 6 zile. Expertul va avea nevoie de la tine de următoarele acte:
- actul de proprietate al apartamentului (copie legalizată);
- certificat fiscal pentru cadastru și intabulare eliberat de Administrația Financiară – Direcția de Impozite și Taxe Locale;
- cartea de identitate a proprietarului sau cărțile de identitate ale coproprietarilor, dacă apartamentul este bun comun.
Documentația cadastrală cuprinde:
Cadastru
Reprezintă documentația și măsurătorile apartamentului (schițe, planuri, memoriu tehnic) ce urmează să fie înregistrate la Oficiul de Cadastru, pentru ca apartamentul respectiv să primească un număr cadastral, ca identificator unic în evidențele fiscale.
Intabulare
Reprezintă înscrierea pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, unde se află descrise proprietățile funciare.
După parcurgerea acestor etape, expertul cadastral îți va preda documentația eliberată de OCPI, pe care o poți prezenta la notar, în momentul vânzării apartamentului.
Extras de carte funciară
Reprezintă un document pe care OPIC îl eliberează numai notarului public ce se ocupă de vânzarea apartamentului și care este folosit pentru autentificarea actelor prin care se face dovada modificării dreptului de proprietate.
Pentru obținerea extrasului de carte funciară este necesar să ai următoarele documente:
- act de identitate;
- cerere de eliberare a extrasului de autentificare;
- copie de pe încheierea de intabulare.
Acest document de autentificare se eliberează în 2 zile și costă 40 de lei, iar în regim de urgență se poate obține în 1 zi și costă 200 de lei. Perioada de valabilitate pentru extrasul de carte funciară este de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării.
Certificat de performanță energetică
Acest certificat este obligatoriu la vânzarea apartamentului și se eliberează doar de auditori energetici atestați, pe care îi găsești listați cu toate datele de contact pe site-ul Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației.
Pentru auditarea energetică, expertul are nevoie de informații precum planul apartamentului, detalii despre privire la pereții exteriori, anul construcției, înscrisuri din Cartea Tehnică a imobilului, care se află la administratorul blocului.
Certificatul se obține în 1-2 zile și este valabil pentru o perioadă de 10 ani. Prețul mediu pentru eliberarea certificatului de performanță energetică este de 150-200 de lei pentru o garsonieră în funcție de suprafață, 200-250 de lei pentru un apartament cu 2 camere, 300 de lei pentru un apartament cu 3 camere și 320 de lei pentru un apartament cu 4 camere.
Certificatul va fi predat în format original noului proprietar și atestă performanța energetică a clădirii, prin încadrarea într-o clasă de performanță energetică ( de la A, cea mai bună, până la G, cea mai slabă).
Certificatul de performanță energetică este necesar și în cazul unui contract de închiriere apartament sau contract de comodat, așa că obținerea lui reprezintă o prioritate pentru orice proprietar de locuință sau imobil.
Adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari
Reprezintă dovada că proprietarul nu are datorii față de asociația de proprietari sau de locatari, de exemplu restanțe la plata întreținerii sau datorii pentru cheltuieli comune, fond de rulment ș.a.
Această adeverință are termen de valabilitate 14 zile, trebuie să fie eliberată în original și să conțină numele complet al președintelui asociației și al administratorului imobilului, semnăturile lor și ștampila asociației. De obicei adeverința este însoțită de chitanța care dovedește ultima plată efectuată.
Taxe plătite la vânzarea unui apartament
În cazul unei vânzări imobiliare, cumpărătorul plătește onorariul perceput de biroul notarial unde se semnează contractul de vânzare-cumpărare. Suma ce urmează să fie achitată se calculează în funcție de valoarea apartamentului, conform grilei notariale.
Pentru celelalte documente prezentate anterior și care necesită plata unor taxe, cele două părți stabilesc de comun acord cine achită sumele respective: vânzătorul sau cumpărătoul.
Vânzătorul va plăti impozitul pe vânzare, stabilit în funcție de perioada în care a fost proprietar (sub 3 ani sau mai mult) și de prețul de vânzare a apartamentului.
Asigură-te că ai toate actele necesare pentru vânzarea apartamentului și planifică riguros programarea la cabinetul notarial, ca să fii sigur că obții în timp util toate documentele solicitate.